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農村集體土地價格評估技術指引發布實施

2020-04-24      來源:中國自然資源報     作者:劉靜文
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  自然資源部自然資源開發利用司會同中國土地估價師與土地登記代理人協會組織專家起草的《農村集體土地價格評估技術指引》(以下簡稱《技術指引》)于4月22日正式發布實施。《技術指引》通過構建全方位、全流程、全覆蓋的農村集體土地價格評估技術體系,進一步規范農村集體土地價格評估,顯化農村集體土地資源資產價值,促進城鄉統一土地市場建設,支持城鄉融合發展與鄉村振興戰略。

  《技術指引》包括適用范圍、法律及政策依據、規范性引用文件、術語和定義、總則、集體經營性建設用地使用權價格評估、宅基地使用權價格評估、其他建設用地價格評估、耕地承包經營權(使用權)價格評估、集體建設用地定級與基準地價評估、集體耕地定級與基準地價評估等12部分內容。《技術指引》明確其適用范圍為位于城市市區以外的農村集體土地價格評估,具體包括經營性建設用地、宅基地、其他建設用地以及耕地,給出了集體建設用地使用權價格、集體耕地承包經營權價格等定義。

  《技術指引》在地價內涵界定部分重點明確了權利特征、市場特征和年期特征等內容。權利特征即當因權利取得的條件與配置方式、具體開發利用類型或限制及評估目的不同,所形成的集體土地權利或權能特征有所差別,并直接或間接影響地價水平時,在地價定義中應予以明確界定。市場特征分為公開市場條件下形成的客觀價格和特定市場條件下形成的市場關聯各方可接受的價格。對于后者,應清晰界定限制性市場條件。年期特征具體而言,集體建設用地使用權價格對應的年期不得高于國有建設用地的法定最高年期;集體耕地承包經營權(使用權)價格對應的最高年期即為耕地承包經營權的法定最高年期;經營權價格對應的年期,有政策規定時執行相應規定,無政策規定時,不得高于耕地承包經營權的剩余年期;無具體規定或約定的情況下,宅基地使用權可按“無年期限制”設定。

  在估價原則和價格影響因素方面,《技術指引》強調在合法合規的前提下,集體建設用地價格評估參照適用《城鎮土地估價規程》規定的相關原則,集體耕地價格評估應遵循《農用地估價規程》規定的相關原則。

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